中国物流地产的运营模式观察-【新闻】

发布时间：2021-09-16 20:21:15 阅读：次来源：贡缎厂家

中国物流地产的运营模式观察

当前，中国电子商务的爆发式增长刺激了国内物流体系的整体升级，房地产企业也想寻求多元化分摊风险，而资本机构又在积极寻找稳定回报的投资机会等多方因素造就了我国物流地产蓬勃发展。

当前，中国电子商务的爆发式增长刺激了国内物流体系的整体升级，房地产企业也想寻求多元化分摊风险，而资本机构又在积极寻找稳定回报的投资机会等多方

因素造就了我国物流地产蓬勃发展。从广义概念上，物流地产是能够利用物流产业的物业或区域土地、平台、物流金融、信息、功能等资源，通过策划实现价值最大

化的物流资源平台的整合体。

开发注意事项

物流地产具备投资相对优质、政策支持、稳健增值的特征，但回报期、经营变数、管理控制是专业技术，虽说利弊同在，但利远大于弊。

目前，物流地产开发需要考虑的主要因素有三点：一是土地属性，新版的城乡规划法新增了仓储物流用地属性，就是为了解决一直以来物流园区“出身不明”的

问题，这样物流地产几乎要做选择题：要么物流用地，要么商业用地。二是专业规划，土地属性问题直接涉及物流地产的定位和规划。一块土地作为物流地产项目到

底做什么样的专业属性？是陆路还是铁运？是空港、海港还是无水港？前期专业策划不但要解决定位、属性、经营模式等专业问题，而且直接关系到项目的生死存

亡，这也是物流地产开发专业门槛比较高的原因之一。三是后续经营，物流地产经营非常强调物流专业化、管理现代化以及规模效应、协同效应。

运营模式观察

目前物流地产运营模式按照投资主体来分，

第一种模式是地产商为主导，建设物流设施，出租给客户并代其管理，如普洛斯，后续收益来源于物流设施租金与物业管理费。

第二种模式是物流需求方主导自建，自持物业，国内大型电商企业和物流企业较多采用这种模式。

第三种模式是地产、物流商和物流需求商直接合作经营，收益按协议分享，共担风险。如普洛斯和中国物资储运总公司结成了战略联盟；马云运作的“菜鸟网络”就是最鲜明的例子。

第四类模式是由第三方牵头，将物流商和地产商各自的资源进行整合，第三方负责对管理企业进行招标，根据协议分配收益。轻资产模式运营物流地产正在成为新趋势。

我认为，“模式无更优，适合自己的就是最好的。”国内需要的应该是多元化的、因地制宜的发展模式，市场对物流地产的需求不仅仅是静态的地产，更要求生动的内涵。

“本土化”模式也初步成型。笫一类是发端于城市的“商贸城”正在逐渐由单一走向展示、物流、电商、配送的物流地产路径，典型代表有华南城、卓尔发展等。

笫二类是由本土投资的专业型物流园区起家，逐步通过智慧型升级而来的现代物流地产集团，在专线运输、电子信息交易、仓储、配载配送领域具有独到的竞争力，典型代表是广州林安、临沂天源和浙江传化等。

笫三类是政府主导的物流产业集聚区开发，借助物流业产业的集聚能力和复合能力实施区域开发，形成生产型物流和商贸型物流互促发展的良好局面，典型代表是中国西部现代物流港、苏州物流中心和内蒙古集宁现代物流园区等。